上述三件事中，第一件、第二件事使物业管理企业担心更多的业主自治会砸了自己的饭碗。第三件事是物业管理公司开始走专业化分包的发展思路，它使我们思考这样的分包思路是否符合行业的发展方向，究竟物业管理公司以后的主营业务是什么。当物业管理在中国发展了 20 多年，我们已经有数以万计的物业管理企业，数百万物业管理从业人员之后，当社会已经逐步接受物业管理，业主开始习惯于买房还要养房，要有物业管理的时候，就在这个时候，很多人开始怀疑物业管理。因为，大家开始议论管理层与操作层的分离，不知道专业化公司究竟是否会取代物业管理公司；开始担心物权法颁布后业主可以自由地选择管理者而不一定是物业管理公司；开始担心物业管理企业在社会化分工日益专业的今天将如何生存下去。事实上，当我们从事物业管理那么多年以后的今天，我们确实需要问问自己是干什么的？哪些是我们的核心业务？我们是拥有特殊技能或专业的人群或企业吗？如果不能回答这些问题，我们就不能给物业管理企业定位，也就无法预知它的进一步发展。

　　回顾物业管理在我国走过的 20 多年历程，我们对物业管理的认识及其发展有一个逐步演变的过程。从房地产综合开发而产生的房屋委托管理，到南方城市引进港式名称的物业管理；从单纯的房屋维修服务，到对小区整个房屋及配套设施、设备、环境、安全乃至家政、中介等等全面的物业服务；从无偿住房到广大业主接受物业管理付费概念，应该说物业管理行业的发展成就是巨大的。但是，我们在理沦上的研究并没有随着实践的进步而取得重大进展。物业管理作为国民经济的一个重要组成部分，没有理论上的支撑。面对目前出现的物业管理种种问题，如行业的发展、业主自治等等，无论是政府还是企业，都有点忙乱。

　　那么，什么是物业管理？在我们诸多的教科书上基本上都有相同的关于物业管理起源的版本：“ 为了满足在工业化进程中，不断增加的城市人口对住房的需要，一些房地产开发商建造了一批简易住宅以低廉价格租给工人居住，由于住宅条件简陋，设施不全，缺乏管理，导致房屋破损严重，居住环境日趋恶化，承租人拖欠租金，业主投资效益无法保障的种种问题。英国人奥克维娅 · 希尔（ Octavia Hill ）女士 —— 公认的近代 ‘ 物业管理 ' 的创始人，她在 1880 年至 1886 年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，当地业主纷纷仿效。 这就是早期的物业管理”。很显然，这种版本所阐述的物业管理与我们现实中的物业管理差距甚大。用现在的眼光看，它是一种典型的物业出租管理行为。在这一点上，物业管理的英文原意“财产的管理 ”(PROPERTY MANAGEMENT) 更符合其意。从我们引进物业管理的地区香港看，其 20 世纪 70 年代香港政府颁布的《多层大厦业主立案法团条例》，基本界定了香港物业管理的模式，即在区分所有权基础上的业主自治，重点是如何界定业主在大厦管理中的职责。业主可以将其一部分具体的管理职责委托于物业管理公司（管理人）。在日本、台湾地区实施的有关物业管理法规，也是通过对区分所有权的管理界定而明确了物业管理公司在大厦、住宅中的角色。因此，物业管理企业的出现，并非是物业经营的需要，而是因为出现了区分所有权这一特定的产权形式。这一点从中国大陆物业管理的产生及发展历程也可以看出。

　　中国大陆物业管理的出现，始于房地产综合开发模式。 20 世纪 80 年代初，大城市的城市建设模式开始发生转变。部分城市开始以房地产综合开发，即统一规划、统一建设、统一配套、综合开发为住宅集中建设方式，以改变分散建设的方式，提高土地利用率，方便居民生活。这种集中建设的房屋，计划地出售给（分配）各单位，再由单位分给职工。各地区成立统建办或综合开发办，后来逐步地演变成房地产开发公司。房屋分配给各单位后，各单位委托开发机构进行管理，支付管理费用。这时，尽管有的地方并没有明确产权关系，但是已经有了各个单位集中委托管理，并且不少管理单位也在逐步地实行从房屋管理到整个居住环境的管理与服务。这种集中委托管理，应该是和我们现在的物业管理最接近的形态。当南方地区的房地产市场全面向个人开放后，个人业主出现，房地产消费全部由个人负担，区分所有权形成，便完全引进了香港的物业管理服务形式。物业管理开始在全国伴随着住房制度改革而普遍起来。

　　因此，从物业管理在大陆的发展历程可以看出，物业管理的出现，并不是处于满足住房人的生活水平提高而出现的。即使在计划经济时代，我们有一部分人享受了比现在物业管理还要高级的服务，也没有产生现当代物业管理。物业管理的出现，主要是由于区分所有权形态的出现。

区分所有权的出现，必然会出现物业共有部分和公用设施的占有、使用、收益、处分这四个方面的管理工作。这四个方面的管理工作，实际上就是众多区分所有权人的公共选择的组织、确认、实施的管理问题。为管理公共选择需要付出劳动，需要在人力、物力、财力上的支出，而这些工作就是物业管理公司所赖以生存的基础。

　　区分所有权人可以通过业主大会或业主委员会对其公用部位的占有、使用、收益、处分进行决策，并且通过业主大会或业主委员会进行实施。但是从订立物业管理计划、组织业主大会或业主委员会开会讨论决定，一直到最终通过落实具体管理、维修工作的承担者（可以是各专业公司，如电梯公司、保洁公司、绿化公司、维修公司等等），这些工作的每一个环节都要有人力、物力、财力的耗费，很多工作均需要有专业的技术。如果这些工作是由业主自己承担，那么业主就要考虑是否愿意支付这些精力和耗费。显然，业主买房是为了居住，而不是要成为业主委员会的委员。如果这些工作业主在权衡后更愿意找一个代理人承担，那么业主就必须为代理人支付费用。需要特别指出的是，业主需要对公共部位和公用设施的使用、管理进行监管，需要通过协商使每个业主的意见趋于一致，需要使费用分摊和使用更有效率，需要有专业的技术人员提供建议时，这种公共选择管理和公共事务代理的需求就更加迫切，因此，物业管理公司就成为不可替代的服务需求提供者。

　　回到文章开始时提到的我们身边所发生的事情， NAGA 上院的业主和品阁小区的业主，愿意自己组织公司提供公共选择管理和公共事务代理的服务，他们愿意在目前物业管理市场不规范环境中，牺牲自己的时间和精力，换取物业费用的合理化和管理水平的提高，这种模式无可厚非。问题是业主们是否愿意长期进行这种投入的替换？如果社区很大，公共选择管理和公共事务代理的复杂程度超出了业主业余时间的处理能力，这种模式还能有效吗？陆家嘴物业实际上是将公司定位成系统集成商，面临的关键是其所集成的专业服务是否是市场上最好的，而不是限定在自身分离出去的企业。

　　以公共选择管理和公共事务代理作为产品输出内容的行业，目前除政府类型的机构外，就只有物业管理企业具备这一特点。这也是物业管理企业区别与其他一般性服务型企业或产品制造型企业的根本区别。物业管理企业的全部工作实际上可以简化为两个方面，一个方面是面对众多的业主（区分所有权人），如何有效地促成公共选择的理智形成，并使之成为全体业主的行为守则；另一方面就是面对众多的专业公司，如何组织和协调，使之更有效率地为业主服务。企业抓住了这两点，也就抓住了物业管理企业的核心，也就不会担心来自业主自治和专业服务公司的竞争，也就能有针对性地构建企业的发展框架，形成企业独特的服务体系，在日益深化的社会专业化分工中找到自己的位置。